随着今年接近尾声，假期正在迅速临近，我们乐观地期待着2020年将面临的挑战和机遇.  当然, 我们希望事情会变得更好，因为我们会继续努力，走出这个仍然有点平坦的地方, 但稳定, 根据过去五年每年新建房屋的数量和销售量来衡量我们地区的市场.  With positive things happening such as the elimination of job killing government regulations, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

考虑到我们对当地市场的了解, 我认为，如果我们协会的所有成员都能接触到NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨最近采访的内容，这将是有益的, 他谈到了2020年的“增长衰退”和住房问题.  所提出的全部问题以及迪茨对这些问题的回答如下:

NAHB经济学家罗伯特·迪茨谈到2020年的“增长衰退”和住房

Q&全美住宅建筑商协会(National Association of 冰球突破试玩 Builders)首席经济学家就房地产市场和经济预测等冰球突破试玩问题进行了访谈.

资深编辑迈克·贝恩| 2019年10月22日

这是经济周期的第一个阶段? 下一次衰退会是温和的吗? 每当房屋建筑商聚在一起，像罗伯特·迪茨这样的行业经济学家出现在舞台上时，这些问题都是不可避免的. 

迪茨在2005年加入NAHB之前，曾担任国会税务联合委员会的经济学家, 他目前领导着一个由12名经济学家组成的小组，根据几个住房指标进行住房预测和分析. 

我们问了他一些房屋建筑商目前面临的紧迫问题, 比如经济的走向, 抵押贷款利率对销售的影响, 住房政策制定者应该注意哪些供给方面的问题.

问:你目前对美国经济的预测是什么.S. 它是否涉及经济衰退?

A  我们的预测窗口将持续到2021年底, 而且我们目前的预测表上还没有出现全面衰退. 

至少两年来，我们一直有一个相当一致的宏观预测. We thought 2018 was going to be a fairly strong year because the average GDP growth was 3.4% [in 2017]. 但它的增长率略低于这个数字，为2.我们认为这是由于国际贸易的影响. 今年我们预计将放缓至2.增长率3%, 然后在2020年和2021年，我们会看到它进一步放缓, 这两年的增长率都在1%到2%之间. 事实上，在2021年，我们预测为1.增长率5%. 一些经济学家称之为“增长型衰退”.” 

在增长衰退中，偶尔会出现疲软的季度. 失业率开始上升. 它仍然会相当低, 但我们认为不会低于4%, 这意味着我们会有一些疲软的就业市场报告. 

问:是什么导致或将导致gdp和就业增长放缓? 

A  我们认为，一些宏观风险因素将导致经济放缓. 其中一些已经被烤进蛋糕里了. 例如, the reason 2018 had relatively solid growth was because of tax reform 和 tax cuts, 吸引了大量的商业投资. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了拖拽, 比如正在进行的贸易战, 哪些因素对制造业和农业部门产生了影响, as well as clear local housing market impacts from the weakness in those two sectors. 

另一个宏观因素是劳动力市场依然吃紧. 这是一个好消息/坏消息的情况. 失业率是3.7%，非常棒. 这有利于租赁住房需求，也有利于待售住房需求. 但在生产率(GDP)增长不够强劲、工资增长不足以提高劳动力参与率的情况下，要填补建筑业的工作岗位可能会很困难, 这意味着你没有可用的工人储备, 因此, 就业增长放缓. 

问:你提到了贸易政策对当地房地产市场的影响. 怎么这么? 

A  结果是 of recent trade policies, agriculture has declined for the last two years. 玉米和大豆价格同比下跌50%. 出口下降了. All of that has reduced housing dem和 和 economic activity in some agricultural areas.

对于制造业，我们有一些详细的分析. 我们做了一个叫做住宅建筑地理指数的东西, 我们用它来跟踪当地的市场情况. 我们不坐地铁，因为很多人都坐地铁. 我们所做的是跟踪区域情况. 例如, 我们发现，如果你比较大城市郊区和远郊, 去年，郊区发展得更快了.

我们的预测窗口将持续到2021年底, 而且我们目前的预测表上还没有出现全面衰退. 

但我们用这个指数做的另一个削减是看那些就业的大部分可归因于制造业的地区. 随着制造业的疲软, what we noticed is that single-family construction in those manufacturing areas also declined.

我们在去年第二季度就发现了这一点, 制造业地区的单户住宅许可下降了不到4%. So, you have definite housing weakness that tend to be dependent on manufacturing 和 exporting, 这是贸易战的后果.

这个指数上的计划, 展望未来, 是更新所有之前的地区差异吗, 在下一个季度, 我们将介绍一个新的. 所以，我们现在在我们自己内部讨论. 如果是第三季度，我们会去农业地区吗? 大学城或有很多联排别墅的地区? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们要远离这些.

我喜欢这种区域性的东西，因为它将我们正在谈论的宏观元素与建筑商正在建造的地方联系起来. 顺便说一下, 当我们观察这个国家的其他地方, 非制造业下降, 但他们只下降了一点点, 因此，最近独栋建筑的疲软主要集中在制造业领域. 

问:那通货膨胀和利率呢? 你对美联储有什么期待? 

A  所以就有了贸易冲突, 就业增长放缓, 然后我们仍然要警惕任何通胀压力, 尽管通货膨胀在当前的周期中已经消失了. 因为这个原因, the Federal Reserve raising the fund rate by 100 basis points in 2018 was too aggressive. 当时的通胀水平不足以要求采取这种政策立场.

美联储的工作是保持最大限度的就业和防止通货膨胀，因此它将保持警惕. 这可能意味着，尽管美联储确实采取了鸽派姿态——它在9月份降息，我们认为它还会再次降息, 在那之后可能还会再降息两次，但降息的次数可能比华尔街预期的要少.

问:这次复苏始于建筑商瞄准高端买家, 豪华住宅, 同时注重打造入门级产品, 过去的经济复苏通常是由哪方面启动的, 后来. After a growth recession, would we see upscale building picking up first again?

A  No. 当我们现在看库存的时候, 这个高端市场的增长潜力并不大, 哪一个是建造者最容易建造的. I say “easiest” with some reservation, as there is no market in building that is “easy.“但是在——我们姑且叫它风俗市场吧——规模更大, 高价住宅, 那里有更多的转售库存. 这一市场份额约占新屋开工量的20%. 我预计市场将保持平稳. 

我们期望在入门级(住宅)市场看到增长. 它只是开始断断续续，一直很缓慢. 我们已经向前迈进了两步, 在入口层后退三步, 和, 如果有什么区别的话, 在去年, 更像是前进三步，后退三步. 我们在地理指数中看到，入门级市场扩张潜力巨大的地方要么是那些人口密度较高的地区, 独栋detached-so, 较小的房屋或联排别墅建设. 

我们期望在入门级(住宅)市场看到增长. 只是开始断断续续……

现在, 如果你想想联排别墅建造的地方, 大城市有很好的例子, 在靠近公共交通的郊区有联排别墅的地方. 但在很多情况下, 那种高密度的独栋住宅, 独栋独立式住宅——正出现在内郊区. 当我们看地理指数的时候, 我们发现，由于2018年底和今年上半年的住房负担能力紧缩，这些大型地铁郊区的增长放缓幅度最大. 

这是前进三步，后退三步. A lot of builders were getting into entry level, but they pulled back at the start of 2019. 现在利率降低了，建筑商的融资渠道也开放了，我认为在本轮周期的剩余时间里，我们将看到低端市场的扩张.

So, 高端市场, 没有很大的增长潜力, 但它是相对稳定的, partly because a significant share of older buyers are large cash or large down-payment buyers. 入门级市场的增长潜力更大，但波动性也更大.

结果是, 某些季度可能更为强劲, 我们认为这类产品会在哪里发展, 而其他季度——因为这些买家寻求入门级住房——将对住房负担能力状况的变化更加敏感. 我们在2018年秋季看到了这一点，当时抵押贷款利率达到5%. 高贷款价值的抵押贷款买家, 没有大笔付款的潜在首次mg冰球突破试玩者, they’re going to be very sensitive to those kinds of interest rates 和 down payment requirements. 

抵押贷款利率在2017年和2017年上升, 对于一些mg冰球突破试玩者来说, 是不是让人产生了购买的紧迫感. 有什么影响, 在经济周期的这个阶段, might declining/stable low mortgage rates have or not have on buyers 和 on builder confidence?

A  买家前景相对谨慎. 如果你看看消费者信心指数, 他们有点过了高潮, 但它们接近20年来的低点, 所以我们处于一个很好的位置, 尽管由于2018年底股市下跌和政府部分关闭，今年的税收减少了.

但要记住的另一件事是，对于首次mg冰球突破试玩者来说, they have to have the down payment to be able to benefit from the low interest rate. 我认为这是个挑战，因为, as home prices 和 construction costs continue to rise faster than income growth, 对于越来越多的首次mg冰球突破试玩者来说，首付要求越来越遥不可及. 有时当我们关注利率时, we’re missing the ability to translate the potential dem和 into somebody who can claim it. 

此外，我们不能忘记供应方面的问题，这也是我过去四五年一直在做的事情. 大约75%的建筑商不是高产的, 通过华尔街获得融资的全国房屋建筑商. 他们是小型的区域性建筑商，通过银行获得融资, 特别是社区银行. 当我们对收购、开发和建设贷款的融资条件进行季度调查时&C)，抵押贷款利率去年秋天上升，然后回落. 但是当我们看AD的利率&C loans, particularly construction loans, they went up last fall 和 they stayed up. 例如，1到4个单位的建设贷款利率在6%左右. 它没有下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查，我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示，他们市场上的大量供应很低或非常低.

So, 对于贷款而言，还有一些额外的风险因素仍然存在, 如果你没有这些借贷渠道. And even if you do have some growth 和 potential dem和 due to lower mortgage interest rates, 除非建筑商能够获得融资，以便购买地块，否则它无法转化为单户住宅许可的增长, 开发土地, 建造家园. 所以，我有点担心. 

冰球突破试玩收益率曲线倒挂意味着什么，有很多讨论. 当然, 这是股市技术分析的一部分, 但收益率曲线倒挂并不是经济衰退的充分条件. 这并不能保证你能得到一个. 这通常是即将到来的经济放缓和某种衰退的迹象, 比如在接下来的两到三年里.

但这是对债券市场信贷状况的一个警告. Those markets are telling you that there is some concern about lending conditions. So, 换句话说，如果你看到一个倒挂的收益率曲线，然后追踪一些信贷紧缩的数据, the flows of lending begin to decline—that then is a sufficient condition for recession.

到目前为止，我们还没有看到. 9月10日的消费者信贷报告显示，消费者信贷增长. 但事实上，那些广告&贷款利率居高不下是信贷体系似乎比以往更加紧缩的一个方面, 这是一个令人担忧的问题. 无论是政策制定者、mg冰球突破试玩者还是其他住房利益相关者, if they’re worried about housing affordability 和 the relative availability of inventory, 他们需要关注住宅建筑市场供应方面的一些变量，这些变量表明，我们不会真正利用较低的利率来实现库存的大幅增长.

问:潜在的首次mg冰球突破试玩者无法凑齐首付，这是否会让那些想要进军入门级市场的建筑商处于弱势地位?

A  我们从人口统计和经济潜力得知，住宅建筑商的增长是在入门级市场. 这是那些第一次买房的千禧一代，他们现在30岁出头，租房，想买一套独栋住宅. 有风险. 这就是为什么我说有增长潜力但波动性更高, 视信贷市场情况而定, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在大部分的恢复期间, 监管成本更高, 和 with building material costs in 2018 we saw lumber prices go on a roller-coaster ride. At one point, prices went up 60%, easily adding $8,000 to a typical single-family home. 如果你考虑到风险，建筑商需要偿还贷款, 他们必须支付这些费用, 其中一些是高度不稳定的. 随着生长周期的老化, 风险趋于增长, 我认为这就是我们在债券市场所看到的情况. 经济进一步放缓的风险越来越大, 即使你看一下基本的经济变量, 现在的情况似乎相当健康. 

问:所以，随着消费者信心的上升，并不一定意味着建筑商的信心也会随之上升?

A  是的. We saw the builder confidence index take a big drop last fall, 和 it’s been recovering since then. 它继续上升到65，这是积极的. 在调查的评论中, 我们听到建筑工人说的是, “我担心我找不到熟练工人. I’m worried about regulatory costs [which includes things like impact fees], 而且我还有潜在的买家, they can’t all call me for a mortgage because of pricing 和 affordability constraints.”

Q  Where does the NAHB st和 on whether builders are overleveraged or not with l和?

A  这取决于建造者的类型和他们在哪里建造. There are large metro markets with plenty of lots, but they’re in the wrong locations. 地理指数 said that at the start of the year exurban locations were the only places that were growing.

Single-family permits were declining in the outer suburbs, inner suburbs, 和 core areas. Exurbs were growing because there was some lot availability in those markets.  

If you talk to some analysts, they may say that lot supplies are fairly large for this metro area. 嗯，这取决于在市区的哪个地方. 这部分取决于建造者的类型. Larger builders with deeper pockets are going to have more favorable access to l和 和 lots. 我们每年做一次经济建筑商调查，我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示，他们市场上的大量供应很低或非常低. 所以我仍然会在全国范围内为典型的建筑商列出稀缺或相对稀缺的地段，这些建筑商是小型或区域性的建筑商.

I think a lot of that is due to seeing relatively positive market conditions in front of them, 但这些地块的价格可能还没有达到建筑商将它们纳入其商业模式的水平，也无法满足潜在买家的预算限制. 试图制定更有效的分区规则, 试图对抗影响费的增长, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

NAHB对房价升值的展望是什么?

A  一些波动. What we noticed over the last two years is that home price growth has been slowing. Up until that period, home prices have definitely been rising faster than income growth. In a healthy market, home prices should be growing exactly along the lines of income growth. 当它们生长得更快时，通常是稀缺的标志. When they’re growing faster than income growth, it’s usually a sign of oversupply. 

毫无疑问, 自经济大衰退以来，由于缺乏房屋建设，这个市场的特点是供应不足, 所以房价的增长比收入的增长要快一些. 这一差距已经缩小了一些. Frank Nothaft发表了一些有趣的评论, CoreLogic首席经济学家, 谁希望再加速一点.到2020年7月达到4%]. 我有点惊讶它会如此强大，因为当弗兰克和我谈论它进入2017年的时候, 并思考税收改革会带来什么, 我们说过，我们不指望税改会减少住宅建筑行业, 但我们确实认为这会减缓房价增长. 

这个周期实际上是冰球突破试玩经济放缓的. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 

There were other estimates out there that were more dramatic, such as a 10% decline in home prices. 我们不认为我们会得到这样的东西, 但我们确实认为房价增长将放缓. 它确实. 我认为，他们(而不是我们)看到的是，较低的利率将带来一些副业需求和房价上涨. Our forecast is home price growth continuing a bit faster than income growth. Both could end up slowing if we go into something a little more serious than a growth recession. 

我认为，在目前的情况下，我们可以考虑的一件事是让建筑商问:今天更像1998年吗, 或者更像是2000年? 在这两种环境中, 你担心经济放缓:1998年与金融投资公司的金融问题有关, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, the Fed was easing concerns about an inverted yield curve 和 then we had a recession in 2001.

我倾向于对冲更接近1998年而不是2000年的观点. 当前的经济周期确实有一些增长潜力, 但如果我们进入像2000年那样的衰退, 这将给你一个很好的模拟经济在放缓条件下的样子. 这将意味着价格增长放缓，住宅建设放缓. 

这个周期实际上是冰球突破试玩经济放缓的. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 是季度对季度，回顾你的战略计划. 我会给你们另一个与此一致的例子. 尽管自去年秋天以来，我们已经看到国内生产放缓, 住宅建设劳动力规模持续增长. That is sort of the opposite of what you would expect given that single-family permits are down. 你不会期望住宅建筑有很大的增长, 而是因为我们缺乏熟练的劳动力, 人们仍然想让人才进入他们的公司，这样当增长恢复的时候, 他们已经准备好了. 

我们已经有多年的建设不足. 建筑商对宏观经济逆风持谨慎态度, 但他们仍然看到了未来5到10年的巨大人口潜力，因为这些千禧一代逐渐进入35岁左右和40岁出头，真正代表了大量潜在的房屋建筑需求, 尤其是在独栋住宅方面.